リバースモーゲージ・リースバック 持ち家で老後の生活資金
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リバースモーゲージやリースバックという仕組みを知っていますか?リバースモーゲージもリースバックも、持ち家がある人が高齢者になるときに、生活資金にゆとりを出す制度・金融商品です。厚生労働省がルールづくりして社会福祉協議会(社協)が事業を進めている不動産担保型生活資金や、民間の銀行などの金融機関が取り扱うリバースモーゲージ・リースバックなどのメリット・デメリット・違いなどをご紹介します。

リバースモーゲージとは

リバースモーゲージ型住宅ローンは、「不動産担保型生活資金」とも呼ばれ、50歳代・60歳代で持ち家と土地があっても現金収入が少ない高齢者が、居住用不動産(家や土地)を担保に生活費や老人ホームや利便性が高い住まいへの住み替え資金・建て替え資金・リフォーム資金・住宅ローンの借換えなどのための借り入れることにより、世帯の自立支援を図っていく貸付制度です。貯金を残しつつ、老後生活の費用を確保できるので、高齢社会の中で注目されている金融の仕組みです。

社会福祉協議会が(社協)のリバースモーゲージでの生活費用貸し付け

リバースモゲージは、銀行などの金融機関が主で貸し付けを行っていますが、社会福祉協議会(社協)も窓口になって貸し付けを行っています。以下、神奈川県の社会福祉協議会が(社協)のホームページから貸し付けの仕組みの概要を引用しました。

貸付の仕組みの概要

1.お住まいの市区町村社会福祉協議会へご相談
2.概算評価を受けたあと、申込書類を整え、本申込に進めます。
3.借受人と神奈川県社会福祉協議会が貸付契約を締結します。
4.不動産を担保に、月々の生活資金を神奈川県社会福祉協議会から貸付します。
5.借受人が死亡したなどの場合に貸付契約は終了し、借受人の相続人または連帯保証人が貸付金及び利子を償還します。

市区町村の社会福祉協議会のリバースモーゲージ貸し付けの仕組み

厚生労働省がルール作りし、社協が実施主体になっているリバースモゲージ(生活福祉資金・長期生活支援資金)

厚生労働省では、低所得の高齢者世帯のうち一定の居住用不動産を有し、将来にわたりその住居に住み続けることを希望する場合に、当該不動産を担保として生活資金の貸付けを行うことにより、その世帯の自立を支援することを目的に、社会福祉協議会が(社協)を実施主体にしてリバースモーゲージを進めています。厚生労働省はこの制度全体のことを「生活福祉資金・長期生活支援資金」といい、リバースモーゲージのことは「不動産担保型生活資金」といっています。国や社会福祉協議会で取り扱っているリバースモーゲージの対象は、所得の少ない高齢者世帯となっています。

リバースモーゲージ型住宅ローンの問題点やデメリット

自分の家を担保にしているので、死亡後はその家は他人のものになる

リバースモーゲージ型住宅ローンは、契約者様が死亡したときに自宅を売却もしくは現金で一括で返済ことで債務が終了します。そのため、もしも同居人がいる状態でリバースモーゲージ型住宅ローンを組んでしまっている場合には、同居していた方は次の住まいを探す必要があります。

リバースモーゲージの契約内容によっては不動産価値の下落のリスク

リバースモーゲージ型住宅ローンは、銀行などの金融機関がいろいろなパッケージで販売を開始しています。リバースモーゲージ型住宅ローンの契約では、不動産の中長期的にみた資産価値に応じて融資額を決めて、その後定期的に不動産の価値を審査して融資極度額の見直しをすることもあります。この場合には、不動産の価値が下がっていて融資極度額以上の資金を使用していた場合には、差額の返済を求められたりするケースもあります。金融機関の中には、初回に不動産の資産価値を評価した後は再審査などなく死亡まで融資限度額が変わらず、資産価値が下がっていたとしても追加の返済は求めないプランを用意している場合もあります。

毎月の支払額が金利により変動

リバースモーゲージ型住宅ローンの金融機関の多くは「変動金利」を採用しているため、金利が変動します。金利が大幅に上昇してしまった場合、毎月の金利支払額が高くなってしまう恐れがあります。

「リースバック」とリバースモーゲージの違い

自宅に住みながら生活資金やまとまったお金を得る方法には、リバースモーゲージ型住宅ローンのほかにも「リースバック」という方法があります。リースバックは、自分の持ち家やマンションなどの不動産をリースバックの金融商品を扱っている第三者に売却して所有権を移します。これにより売却代金が自分のもとに入ります。リースバックの場合には、売却した不動産を賃貸で借りる形で、家賃を払いながら住み続けることができます。

リバースモーゲージでは、自宅を担保にしていますが所有権は自分に残っています。まとまったお金を借入していますが、死亡時に自宅を手放し売却して返済することが前提になっているため、月々の支払(返済額のようなもの)は金利分だけになります。リースバックでは最初の段階で不動産を売却してしまい、その不動産を賃貸で借りて家賃を払っていますのでこの点違っています。また、リースバックはすでに不動産を売却してしまっているので、手元にはまとまったお金が残っているので、生活の自由度が増す他、死後に遺産を整理するときにも現金なので遺産相続の分配などがしやすいというメリットもあります。

リバースモーゲージもリースバックも計算して比較が大切

リバースモーゲージもリースバックも、持ち家がある人が高齢者になるときに、生活資金にゆとりを出す制度・金融商品です。持ち家を活用して資金を手元に残すという点では似ていますが、キャッシュの流れや、死後の不動産の取り扱いには違いがあります。民間では東京スター銀行、みずほ銀行、りそな銀行など主要な金融機関もリバースモゲージの仕組みで貸し付けを行っています。いずれも大きな金額が動く取引なので、メリットやデメリット、死ぬまで、死んだあとまで見据えてしっかりと比較・検討をしていきましょう。

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